Moeten wij inkomstenbelasting betalen als wij een huis kopen in Oostenrijk?

door | Geplaatst: 3 mei 2021 | Bijgewerkt op: 18 mei 2021 | Investeren

Bovenstaande vraag krijgen wij vaak van mensen die geïnteresseerd zijn in een tweede huis in Oostenrijk. Ze willen niet alleen weten welke mogelijkheden er zijn qua investeren in een nieuwbouwappartement, maar ook in de fiscale voordelen bij verhuur hiervan. Hoe zit het bijvoorbeeld met de inkomstenbelasting op de verhuurinkomsten? Moeten er ook omzetbelasting betaald worden over de verhuurinkomsten? En: hoe werkt het terugvragen van de btw? Wij geven je graag antwoord op deze vragen.

Verplichte aangifte inkomstenbelasting in Oostenrijk

Als de inkomsten op de verhuur van uw vakantiewoning in Oostenrijk uitkomen boven de vrijstelling van € 2.000,- per persoon, dan ben je verplicht om aangifte inkomstenbelasting te doen in Oostenrijk. Deze verplichting vervalt als deze grens niet wordt overschreden. Wanneer je een aangiftebiljet van het Oostenrijkse Finanzamt ontvangt, dan moet er echter altijd aangifte gedaan worden. Ook als je onder deze grens blijft. Als je een vakantiehuis koopt samen met jouw partner, dan ligt de grens dus op € 4.000,-. Er bestaat zelfs de mogelijkheid om samen met jullie (minderjarige) kinderen een Kommanditgeselllschaft op te richten. Als er vier vennoten zijn, bestaat (onder voorwaarden) recht op een totale belastingvrije som van € 8.000 per jaar.

Hoe wordt het belastbaar inkomen berekend?

De Oostenrijkse Steuerberater zal jaarlijks de Fiscale Winst (belastbaar inkomen) uitrekenen door op de verhuurinkomsten de volgende zaken in mindering te brengen:

  • afschrijving 1,5% van de waarde van de woning (excl. grondwaarde)
  • afschrijving 10% van de waarde van het meubilair
  • betaalde rente over een eventuele hypotheek

Op het bedrag dat resteert wordt € 2.000,- per persoon (max. 2 personen) in mindering gebracht. Over het bedrag dat dan overblijft is inkomstenbelasting verschuldigd volgens een progressief stelsel.

Btw-teruggave

Als eigenaar van een vakantiewoning in Oostenrijk die verhuurd wordt via een verhuurorganisatie kun je jaarlijks btw terugvragen. Het Oostenrijkse Finanzamt stelt wel enkele eisen aan de btw-teruggave. De twee belangrijkste eisen zijn:

  1. De vakantiewoning moet minimaal 20 jaar lang verhuurd worden
  2. Over de periode dat de vakantiewoning in bezit is geweest, moet fiscale winst gerealiseerd zijn.

Anders beschouwt het Finanzamt het bezit als zogenaamde Liebhaberei en dient de btw terugbetaald te worden.

Wat wordt er verstaan onder Liebhaberei?

Wanneer je de Btw hebt teruggevraagd en je over de periode dat je jouw appartement in bezit hebt gehad geen Fiscale Winst hebt behaald of wanneer het volgens de fiscus gedurende de looptijd ook niet meer mogelijk is om Fiscale Winst te realiseren, dan beschouwt de Oostenrijkse fiscus dit als een niet-zakelijke operatie en is er in hun ogen sprake van Liebhaberei. In dat geval zal de volledige Btw teruggevorderd worden.
Gaat je over tot verkoop van jouw vakantiewoning? Je hebt dan de mogelijkheid om het onroerend goed met of zonder btw te verkopen. Verkoop je de woning met btw? Dan heeft dit geen gevolgen voor de genoten voorbelasting. Verkoop je de woning zonder btw binnen 20 jaar na aankoop? Er zal dan een herziening van de genoten voorbelasting plaatsvinden. Mogelijkerwijs dien je een deel van de destijds genoten voorbelasting terug te betalen. Informeer daarom goed naar de financiële gevolgen bij de verkoop van je vakantiewoning.

Gouden regel

Het is een gouden regel om bij elke wijziging met financiële impact vooraf je Steuerberater te raadplegen. Je moet dan bijvoorbeeld denken aan de verkoop van je appartement, een extra aflossing op je hypotheek of iets dergelijks.

Je kunt aan bovenstaande informatie geen rechten ontlenen. Voor een advies op maat raden wij altijd aan om een Oostenrijkse Steuerberater (fiscalist) in de hand te nemen. In de Engelse of Duitse taal kan hij/zij je adviseren. Second Home Invest werkt samen met betrouwbare partners in Oostenrijk waar wij je graag mee in contact brengen.

NB: Alle vakantiewoningen die Second Home Invest in Oostenrijk aanbiedt, betreffen appartementen in Aparthotels. Deze appartementen hebben een voortdurende verhuurverplichting.

Bron: “Wonen en kopen in Oostenrijk” van Guidelines

Meer informatie
Wil je meer weten over dit onderwerp? Laat dan uw gegevens achter. Dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.

reCAPTCHA is required.

Plan een kennismakingsgesprek

Gerard Haagsma | Second Home Invest